Paris Digest 2ème trimestre 2010

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Faits marquants

Plus de 1,04 million de m² de bureaux ont été consommés par les entreprises en Ile-de-France au cours du 1er semestre 2010. L’activité transactionnelle est en hausse de près de 16% sur un an.
En année pleine, l’activité transactionnelle devrait se situer sur des volumes légèrement supérieurs à 2 millions de m², faisant de 2010 une année moyenne mais correcte pour le marché locatif d’Ile-de- France.
Le marché locatif est avant tout animé par la volonté de rationalisation immobilière des entreprises. Mais il n’y a plus de croissance globale du besoin en bureaux.
Les entreprises se positionnent prioritairement sur les immeubles modernes de qualité, cherchant à fuir les épaves énergétiques et les surfaces dont l’obsolescence est perçue comme trop handicapante.
L’offre disponible se stabilise. Le taux de vacance se situe à 7% en Ile-de-France à la fin juin 2010. Un quart à peine de l’offre est constitué de surfaces neuves ou restructurées.
L’ajustement à la baisse des loyers haut de gamme a fait son temps. Les premières tensions à la hausse se dessinent au contraire, notamment sur le Quartier Central des Affaires de Paris.
Le marché de l’investissement connaît une vive accélération. La hausse des volumes investis est en effet de près de 77% par rapport à l’année précédente, avec près de 2,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2010 en région parisienne.
Les taux de rendement "prime" ont initié une baisse dès la fin 2009. Elle s’est confirmée depuis, avec un recul de près de 25 points de base. Les taux "prime" s’inscrivent désormais dans une fourchette comprise entre 5,25 et 5,50% sur le Quartier Central des Affaires de Paris.

Paris Digest 4ème trimestre 2009

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Faits marquants

1.800.000 m² de bureaux ont été consommés par les entreprises en Ile-de-France au cours de l’année 2009, en baisse de 24% par rapport à 2008.
Le 4ème trimestre 2009 montre toutefois une tendance positive puisqu’avec 550.000 m² commercialisés, il offre le meilleur résultat depuis plus d’un an. 2009 se termine donc sur une note plus positive que l’année précédente.
Après avoir marqué le pas entre mars et septembre 2009, les transactions de plus de 5.000 m² ont connu une accélération au 4ème trimestre 2009. Sur l’ensemble de l’année, elles représentent 38% de l’activité transactionnelle. Ce segment reste donc un des moteurs essentiels du marché locatif en région parisienne.
Le taux de vacance poursuit son ascension et se situe à 7,1% en Ile-de-France à la fin décembre 2009. La situation est toutefois contrastée entre les différents marchés de la région parisienne, à l’avantage des secteurs les plus établis. Les surfaces neuves ou restructurées continuent de bien se commercialiser puisqu’elles ne représentent que 27% de l’offre disponible.
L’ajustement à la baisse des loyers haut de gamme a été largement actée, notamment sur les secteurs les plus chers de l’Ile-de-France. La baisse est ainsi de 15% sur le Quartier Central des Affaires de Paris. Les loyers moyens restent par contre beaucoup plus stables.
5,2 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en Ile-de-France au cours de l’année 2009. Ce résultat est faible, avec un recul de 38% par rapport à 2008. Toutefois, la moitié du résultat annuel a été réalisée au cours du dernier trimestre, tendant à montrer que le marché sort de sa léthargie.
La hausse des taux de rendement semble bel et bien enrayée, au moins pour les actifs "core" les plus recherchés. Pour la première fois depuis la mi-2007, les taux de rendement ont ainsi baissé sur plusieurs secteurs de la région parisienne.

Paris Vision 2009

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L’immobilier d’entreprise en Ile-de-France – Bilan et Perspectives
Knight Frank dresse dans cette publication annuelle, le bilan et les perspectives des marchés locatifs de bureaux, de l’investissement et du commerce en Ile-de-France. Knight Frank s’est également attelé à retracer les tendances des marchés locatifs de bureaux et de l’investissement depuis 1974 et 1983 dans ses rubriques Rétrospectives, offrant ainsi une approche de long terme de ces marchés. Knight Frank s’est de nouveau associé avec l’économiste Daniel Cohen, qui livre ici sa vision de notre environnement économique. Knight Frank a également fait appel à trois grands professionnels du marché qui nous livrent leur opinion au travers d’interviews.

Le marché locatif en grandes lignes

Le feu serait-il sous la glace ?

Avec 1.230.000 m² pris à bail depuis le début 2009, la consommation de bureaux en Ile-de-France affiche une baisse significative. Le troisième trimestre a été morose. Le marché locatif revient ainsi sur des niveaux comparables à ceux observés entre 2001 et 2003. Ce résultat, atteint dans un contexte économique inédit et extrêmement dégradé, marque toutefois la capacité de résistance du marché francilien.
L’absorption nette reflète davantage la dégradation de l’environnement économique. Le temps de latence entre une prise à bail et la libération des surfaces précédemment occupées par une entreprise explique qu’elle reste encore légèrement positive, estimée à 70.000 m² pour le premier semestre 2009. Elle se rapproche ainsi de zéro.
L’offre de bureaux disponible augmente, se situant à 6,7% du parc régional en septembre 2009. Si quelques poches d’offre abondante sont en formation, la région parisienne reste toutefois loin d’une situation de suroffre générale. En outre, l’essentiel des bureaux disponibles reste constitué de surfaces de seconde main. Les conditions d’un manque croissant de surfaces neuves ou restructurées à prix attractifs sont réunies.
Après s’être stabilisés dans le courant 2008, les loyers haut de gamme ont engagé une décrue depuis le début 2009. Compte tenu des faibles niveaux d’offre neuve ou restructurée, le mouvement reste néanmoins essentiellement circonscrit aux marchés les plus chers de la région parisienne.
Les ajustements de valeurs consentis par les propriétaires ont été prioritairement faits au travers des franchises qui ont doublé en un an et se situent aujourd’hui entre 12 et 17% du loyer global. Du coup, les loyers faciaux moyens n’ont que faiblement reculé : -4% en un an pour l’ensemble de l’Ile-de-France.

Le marché de l’investissement en grandes lignes

Un marché de bons pères de famillee ?

2,5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise depuis janvier 2009 en Ile-de-France. En année pleine, le volume d’activité devrait être proche de 5 milliards d’euros. Ce serait le plus mauvais résultat depuis le début de la décennie. Le marché se signale pourtant par un retour de la confiance qui augure de meilleurs résultats en 2010.
Le deuxième trimestre 2009 s’est caractérisé par la concrétisation des premières grandes transactions (pouvant dépasser les 200 millions d’euros) depuis plusieurs mois.
La "désinternationalisation" du marché en Ile-de-France se confirme. Au premier semestre 2009, comme en 2008, les investisseurs français sont à l’origine de plus de la moitié des sommes investies. Seuls les fonds allemands sont restés actifs. Les derniers mois marquent néanmoins un regain d’intérêt des acteurs étrangers.
Les taux de rendement "Prime" ont poursuivi leur remontée, gagnant plus de 100 points de base en un an. L’ajustement a été considérable en deux ans. Le troisième trimestre 2009 se singularise par une stabilisation des taux. Le "spread" des taux de rendement avec les placements obligataires est redevenu positif. A près de 2,0%, il est presque à son plus haut niveau historique.
La principale source d’inquiétude des investisseurs est désormais constituée des perspectives d’évolution du marché locatif et des loyers. Si les taux se stabilisent, les prix de l’immobilier tertiaire pourraient continuer de baisser avec les valeurs locatives.

Le marché des commerces en grandes lignes

Crise économique vs crise morale

La consommation des ménages est devenue très erratique au 1er semestre 2009 et s’inscrit globalement à la baisse. Mais la France n’est pas le théâtre d’un effondrement de la consommation. Le chiffre d’affaires des commerces est touché, mettant fin à une longue période de croissance. Petit commerce et grande distribution sont tous les deux concernés.
Dans une période de crise inédite, les ménages procèdent à de nouveaux arbitrages, plus qu’ils ne se détournent de la consommation. Ils se montrent davantage exigeants, notamment en termes de rapport qualité/prix et de durabilité de l’achat. Après le "zapping" consumériste, la valeur temps retrouve de son lustre. Le secteur du luxe n’est pas épargné par cette remise en cause des choix de consommation. Pour la première fois en plus de 15 ans, il devrait connaître un recul important de son chiffre d’affaires en 2009.
Les enseignes maintiennent un intérêt fort pour les grandes artères parisiennes, susceptibles d’accueillir un "flagship". Paris reste en effet une formidable vitrine commerciale, tirée par son statut de première destination touristique mondiale. La saison touristique de l’été 2009 s’annonce d’ailleurs meilleure que prévue en terme de fréquentation.
Les loyers des emplacements n° 1 sont restés stables au 1er semestre 2009. Ils baissent en revanche sur les rues secondaires et les emplacements n° 2. Le marché de l’immobilier de commerce se segmente et un véritable fossé se creuse entre chacun des segments. La tendance est identique pour les centres commerciaux.

Les évolutions du comportement des ménages esquissent-elles un véritable changement de société, appelant une révolution en matière de commerces ? La réussite des plans de relance mis en place par les états sera déterminante en la matière.

Paris Digest 2ème trimestre 2009

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Faits marquants

860.000 m² de bureaux ont été consommés par les entreprises en Ile-de-France au cours du 1er semestre 2009.
L'activité transactionnelle devrait se situer sur des volumes proches de 1,7 à 1,8 million de m² pour l’ensemble de l’année. 2009 s’affirmerait ainsi comme une année moyenne pour le marché locatif en Ile-de-France.
Au 2ème trimestre 2009, les transactions de plus de 5.000 m² ont marqué le pas. Elles n’ont représenté que 30% de l’activité transactionnelle, soit beaucoup moins que lors des trimestres précédents. Ce phénomène semble s’expliquer par l’allongement des délais de conclusion des grandes transactions.
L’offre disponible poursuit son ascension. Le taux de vacance se situe à 6,4% en Ile-de-France à la fin juin 2009. L’Ile-de-France ne présente toutefois pas un profil homogène en matière de vacance et reste loin d’une situation de suroffre généralisée.
Les temps ne sont plus aux loyers himalayens. L’ajustement à la baisse a ainsi été clairement enclenché sur les loyers haut de gamme les plus élevés, notamment sur le Quartier Central des Affaires de Paris. Les loyers moyens poursuivent leur baisse, à un rythme modéré.
780 millions d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en Ile-de-France au cours du 2ème trimestre 2009. Ce résultat est faible mais nettement moins mauvais que celui du 1er trimestre. Le marché de l’investissement semble sortir progressivement de sa léthargie.
La hausse des taux de rendement s’est clairement atténuée au 2ème trimestre 2009. Les taux restent accrochés à des niveaux comparables à ceux de la fin 2004.

Paris Digest 1er trimestre 2009

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Faits marquants

Près de 440 000 m² de bureaux ont été consommés par les entreprises en Ile-de-France au cours du 1er trimestre 2009.
2009 confirme son profil d’année moyenne pour le marché locatif. Les surfaces prises à bail devraient approcher un total de 1,8 million de m² de bureaux au terme de l’année, soit un niveau proche de ceux enregistrés en 2003 ou 2004.
Le marché locatif est tiré par les transactions de plus de 5 000 m², qui représentent 46% de l’activité transactionnelle du 1er trimestre 2009. Ces grandes transactions sont le fait d’entreprises qui rationnalisent leurs implantations immobilières dans un but d’économies.
L’offre disponible poursuit son ascension. Le taux de vacance se situe à 5,9 % en Ile-de-France à la fin mars 2009. Le marché régional reste toutefois marqué par la rareté des offres répondant aux souhaits des entreprises : efficacité et attractivité prix. Cela pousse les entreprises à remettre en cause leurs choix géographiques d’implantation habituels.
Les loyers moyens et haut de gamme commencent à afficher des baisses. Le mouvement reste toutefois limité et est tout sauf homogène.
395 millions d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en Ile-de-France au cours du 1er trimestre 2009. C’est le résultat trimestriel le plus faible observé en une décennie. Il a pourtant été accueilli avec calme, à un moment où se manifestent de nouveaux intérêts pour les opportunités que représente l’Ile-de-France en matière d’investissement immobilier.
Les taux de rendement ont continué d’augmenter mais à un rythme plus lent. Les taux se situent désormais à des niveaux comparables à ceux de la fin 2004. Le phénomène de "repricing" semble en passe de s’achever.

Knight Vision

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Avec 1.2 million de m² loués depuis 2008, la consommation de bureaux reste dynamique en Ile de France. Ce rythme est supérieur à la moyenne observée depuis le début 2008 et devrait permettre d'atteindre un volume annuel de 2.4 millions de m².

Le marché de l'investissement revient, lui sur un rythme d'activité proche de celui de 2004 et 2005, très loin des records enregistrés ces dernières années ; ainsi l'Ile de France a attiré 4.6 milliards d'euros d'investissement en immobilier d'entreprise au cours du 1er semestre.

Le rythme d'ouverture de boutiques reste dynamique sur les grandes artères parisienne. le commerce de luxe, voire d'hyper-luxe est en bonne forme. La capitale française met à profit son statut de première destination touristique mondiale pour se protéger des effets du tassement de la conjoncture.