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Paris Vision 2011





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Le marché locatif des bureaux

  • L’activité transactionnelle progresse de 21% depuis le début de l’année 2011, grâce notamment à un très bon troisième trimestre.
  • Ces résultats apparaissent toutefois en partie en trompe-l’œil, en raison de la prise en compte de très grandes transactions (supérieures à 20 000 m²) initiées très en amont et qui totalisent plus de 230 000 m².
  • L’offre est à près de 80% constituée de surfaces de seconde main. Le manque d’offre de qualité est devenu un facteur bloquant pour le marché de la région parisienne, expliquant la baisse de régime observée sur le segment des transactions de 5 000 à 20 000 m².
  • A 6,9%, le taux de vacance est extrêmement bas et demeure orienté à la baisse.
  • La rareté de l’offre de qualité pousse à la hausse du loyer haut de gamme, passé à 800€ sur le Quartier Central des Affaires et le 7ème arrondissement. A l’inverse, les loyers moyens demeurent stables en raison du nombre d’immeubles de seconde main disponibles.
  • Les incertitudes actuelles ne remettent pas en cause l’entrée du marché de la région parisienne dans un cycle de croissance mais le démarrage de ce cycle sera plus poussif que prévu.

Le marché de l'investissement

  • Avec 2,4 milliards d’euros, les volumes d’activité ont été très bons au troisième trimestre 2011, même s’ils ont été gonflés par une énorme transaction peu représentative.
  • En année pleine, les volumes d’investissement sur l’Ile-de-France pourraient être légèrement supérieurs à ceux observés en 2010 (8,75 milliards d’euros).
  • Les perspectives sont par contre moins favorables pour 2012, avec un marché qui devrait changer profondément de nature.
  • L’immobilier tertiaire s’impose plus que jamais comme un "hard asset" (valeur refuge), ce qui assure son intérêt dans le contexte financier actuel.
  • Le "zéro risque" demeure la ligne de conduite dominante sur le marché de l’investissement. La notion de risque devient toutefois plus aléatoire qu’auparavant.
  • Depuis le début 2011, les taux de rendement "prime" se sont stabilisés. L’écart avec les actifs de second rang se renforce. La tendance est à la fragmentation des valeurs.

Le marché des commerces

  • Paris attire un nombre toujours plus important de marques et d’enseignes étrangères qui, absentes jusque-là de la capitale française, s’y implantent ou cherchent à s’y implanter.
  • Les grands groupes de "mass market" continuent de développer des projets au cœur de Paris, parfois sur de grandes surfaces.
  • Tous se positionnent sur les emplacements numéro un, pour lesquels la compétition est rude, entraînant une poussée des loyers au cours de l’année écoulée.
  • La segmentation entre les emplacements numéro un et les autres est le maître mot du marché parisien des commerces.
  • L’été 2011 a été maussade en termes de chiffre d’affaires et les inquiétudes se font de plus en plus nombreuses sur la tenue de la consommation des ménages au cours des prochains mois.
  • Cette atmosphère anxiogène est susceptible de freiner les nouvelles ouvertures de boutiques et de modérer certains loyers.

Paris Digest ÉTÉ 2011





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Faits Marquants

  • Plus de 1 136 000 m² de bureaux ont été consommés par les entreprises en Ile-de-France au premier semestre 2011. L'activité transactionnelle est en hausse de 4% par rapport à la première moitié de 2010.
  • L'absorption nette joue un rôle inégalé depuis 2007, justifiant plus de la moitié des surfaces consommées : le marché francilien se maintient dans une situation de croissance structurelle.
  • Le segment des grandes transactions connaît un ralentissement. Durable ou passager ? C'est le principal point d'interrogation sur la solidité du marché locatif régional.
  • L'offre disponible est très faible, avec une vacance de 7,1% pour l'ensemble de l'Ile-de-France à fin juin 2011.
  • L'offre neuve ou restructurée est une denrée de plus en plus rare. Elle ne représente que 20% de l'offre disponible en Ile-de-France (25% à la mi-2010), cette part tombant à 14% sur le QCA.
  • L'évolution des loyers se différencie clairement entre les surfaces neuves et celles de seconde main. Les tensions sont de plus en plus vives sur le loyer haut de gamme, situé à 780€ sur le QCA, alors que le loyer moyen reste atone.
  • Le marché de l'investissement continue de faire preuve de dynamisme en 2011. La hausse des volumes investis est en effet de près de 39%, avec près de 3,3 milliards d'euros placés en région parisienne au premier semestre.
  • Les taux de rendement sont stables depuis le début de l'année. Les acquéreurs, confrontés aux incertitudes économiques et à l'instabilité financière, sont rétifs à l'idée d'une reprise du phénomène de compression des taux de rendement.

Paris Europe Express 2011





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Avec Paris Europe Express, Knight Frank vous propose de découvrir le troisième volet de ses publications.
Vous connaissez Paris Vision, qui vous fournit annuellement une analyse prospective du marché immobilier d'entreprise et le replace dans le temps long des cycles. Le Paris Digest vous propose un update trimestriel et synthétique. Vous avez désormais en main le premier numéro du Paris Europe Express, qui a pour objectif de positionner le marché parisien dans son environnement européen.
L'ensemble du réseau européen de Knight Frank s'est mobilisé pour mettre au point cette nouvelle publication que nous avons voulue très visuelle. Afin de comparer ce qui est comparable, nous avons redéfini les territoires considérés, à commencer par ceux de Paris et de Londres.
Une fois de plus, Paris fait plus que tirer son épingle du jeu : elle est une des plus belles étoiles de l'Europe.

Paris Digest 4ème trimestre 2010





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Faits Marquants

  • Près de 2,2 millions de m² de bureaux ont été consommés par les entreprises en Ile-de-France en 2010. L'activité transactionnelle est en hausse de 16% par rapport à l'année précédente.
  • L'année 2010 marque l'entrée dans un nouveau cycle du marché locatif, initiant une phase de hausse appelée à durer.
  • Le marché locatif reste principalement animé par la volonté de rationalisation immobilière. Mais les entreprises actant une croissance de leurs besoins immobiliers sont également plus nombreuses. L'absorption nette est ainsi remontée à près de 25% de l'activité transactionnelle.
  • Les entreprises se positionnent prioritairement sur les immeubles modernes, l'obsolescence étant maintenant clairement perçue comme un handicap pour l'utilisateur.
  • Stabilisation puis légère décroissance resteront les marques de l'année 2010 en matière d'offre disponible. Le taux de vacance se situe à 7% en Ile-de-France à fin décembre.
  • Les surfaces de bureaux proposées aux entreprises restent marquées par le vieillissement : les surfaces neuves ou restructurées ne représentent que 22% de l'offre disponible.
  • Les tensions à la hausse des loyers se confirment pour les meilleurs immeubles, notamment sur le Quartier Central des Affaires de Paris et à La Défense.
  • Le marché de l'investissement a connu une vive accélération en 2010. La hausse des volumes investis est en effet de près de 57%, avec près de 8,3 milliards d'euros placés en région parisienne.
  • Les taux de rendement sont restés stables au quatrième trimestre 2010. Mais sur l'ensemble de l'année, les taux "Prime" ont marqué un recul de près de 100 points de base. Les taux "Prime" s'inscrivent désormais dans une fourchette comprise entre 4,75 et 5,00% sur le Quartier Central des Affaires de Paris.

Paris Vision 2010





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Le marché locatif de bureaux

L'an un du cinquième cycle

  • L'année 2010 marque une belle reprise du marché locatif. Avec 1,6 million de m² consommés sur les neuf premiers mois de l'année, la croissance de l'activité transactionnelle est en effet de +28% par rapport à 2009. Le marché locatif a trouvé dans la nécessité pour les entreprises de rationaliser leur immobilier un moteur alternatif à la croissance économique.
  • Sur le front de l'absorption nette, une amélioration est également perceptible même si elle est plus modeste, le besoin des entreprises en bureaux étant directement lié à leur environnement économique. Mais, de même que l'économie francilienne a recommencé à créer (modestement) des emplois tertiaires, le besoin global en bureaux augmente. Le solde approche les 300.000m² depuis le début de l'année.
  • L'offre de bureaux disponible esquisse, pour la première fois depuis longtemps, un mouvement de repli. La barre des 7% de vacance a été - de peu - franchie à la baisse au troisième trimestre 2010. Si l'offre diminue, l'offre de qualité se raréfie encore plus. Moins du quart des bureaux disponibles est constitué de surfaces neuves ou restructurées. Cette situation porte en elle des germes de déséquilibres futurs.
  • Conséquence de la rareté de l'offre de qualité, les loyers haut de gamme sont repartis à la hausse au troisième trimestre 2010 sur le Quartier Central des Affaires, passant de 710€ à 750€.
  • Reflet de la médiocrité globale de l'offre disponible, les loyers moyens continuent par contre de se caractériser par leur stabilité à l'échelle de l'Ile-de-France (306€.)
  • Autre signe de reprise, les franchises de loyer à la signature des baux ont cessé d'augmenter pour se stabiliser à 15% de la valeur faciale des loyers.

Le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise

Au dixieme jour du premier mois ?

  • 4,4 milliards d'euros ont été investis en immobilier d'entreprise de janvier à septembre 2010 en Ile-de-France. Le rythme d'investissement est en constante accélération depuis le début de l'année. Sur neuf mois, la hausse est de 65%.
  • En année pleine, le volume d'activité devrait être proche de 7 milliards d'euros en 2010. Le marché régional retrouverait alors ses niveaux de 1999 et de 2000.
  • L'activité transactionnelle se concentre sur les immeubles « core ». Mais l'offre sur ce segment est rare. La hausse des volumes investis n'a été permise que par l'augmentation du montant unitaire des transactions. Le marché est désormais dominé par les transactions de plus de 50 millions d'euros.
  • Les conditions de marché continuent de privilégier les investisseurs disposant de fonds propres importants. Compagnies d'assurance, caisses de retraite, SCPI et OPCI ont le jeu en main.
  • Les taux de rendement « Prime » sont désormais clairement orientés à la baisse, celle-ci étant souvent de l'ordre de 100 points de base sur un an.
  • Cette baisse se vérifie à peu près partout en Ile-de-France, témoignant de l'importance déclinante de la localisation dans l'évaluation d'un actif – déclin qui se fait au profit des qualités intrinsèques de l'immeuble (caractéristiques techniques, bail, etc.)

Le marché des commerces

Paris Arty, Pari Hardiu

  • Le chiffre d'affaires des commerces est à la hausse depuis le début de l'année 2010. Le phénomène est surtout vrai pour le commerce de centre ville mais il se vérifie aussi pour la grande distribution.
  • Le commerce de luxe a retrouvé une situation très favorable, après un passage à vide en 2009. Le secteur est notamment dopé par le tourisme haut de gamme, qui se porte très bien comme en atteste la fréquentation record des palaces parisiens.
  • Les loyers moyens des commerces sont à la hausse sur Paris. A 1.350€ / m² au premier semestre 2010, ils augmentent de plus de 20% en un an. Cette hausse s'explique toutefois beaucoup par le recentrage de l'activité transactionnelle sur les emplacements numéro 1.
  • Les enseignes maintiennent un intérêt fort pour les grandes artères parisiennes. Paris reste en effet une formidable vitrine commerciale, tirée par son statut de première destination touristique mondiale.
  • Les enseignes et la distribution ont engagé des mutations profondes pour s'adapter aux évolutions sociales et culturelles. Les notions de conseil, de service et d'identité de la marque deviennent primordiales.
  • En dépit des incertitudes économiques et sociales, le moral des ménages est à la hausse depuis l'été 2010. Le phénomène arty témoigne par ailleurs d'une soif de légèreté, d'impertinence et de créativité. Certains des fondements indispensables à une reprise générale se mettent ainsi en place.
  • Une des principales menaces pour le commerce parisien, notamment pour le segment du luxe, réside dans l'éventualité d'une « guerre monétaire internationale ».









































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